温泉资源的综合开发利用—以“厦门市温泉资源开发利用项目策划”

  我国是一个拥有丰富温泉资源的国家，利用温泉治病已有悠久的历史，史料中关于温泉的记载也相当多。我国汉代著名科学家张衡所著的《温泉赋》中就说：“有疾病兮，温泉治焉。”《水经注》中亦载：“大融山兮出温汤，疗治百病。”温泉自古就深受人们的喜爱。

 

  温泉属低温地热，由于其温度适宜、清洁无污、富含多种对人体有益的矿物质，而且用途十分广泛。

 

  ●供暖方面  燃煤锅炉的大量使用可造成空气污染，大力提倡地热供暖，有利于环保。利用温泉采暖不烧煤、无污染，可昼夜供热水，可保持室温恒定舒适。地热采暖虽初投资较高，但总成本只相当于燃油锅炉供暖的四分之一，不仅节省能源、运输、占地等，又大大改善了大气环境，经济效益和社会效益十分明显，是一种比较理想的采暖能源。

 

  ●保健方面  温泉本身具有较高的温度，含有多种化学成分、少量的生物活性离子以及少量的放射性物质，对人体可起到保健、抗衰老作用。在泡温泉时，温泉中的矿物质会透过身体皮肤促进血液循环、加速新陈代谢。温泉本身的矿物质透过表皮渗入身体皮肤时，其化学物质可刺激自律神经、内分泌及免疫系统。具有很高的医疗价值。

 

  ●旅游方面  旅游的大趋势就是往度假、休闲的方向发展，这和温泉的定位是一致的。温泉项目的开发，对产业链的发展、促进旅游项目的整合也具有实际意义。依托温泉浴疗，可以开发游泳馆、嬉水乐园、康乐中心、会议中心、疗养中心、温泉饭店、温泉度假村以及高级宾馆等一系列娱乐旅游项目。

 

  ●种植、养殖方面  可以依托地热井，建造温泉温室，种植名优花卉、特种蔬菜，供给大的饭店、宾馆、酒楼之需等，也可以用来发展旅游农业。热水养殖，可以大大缩短多种水生物的孵化期和生长周期。可以依托地热资源发展高产鱼类养殖等养殖产业。

 

  泡温泉是人和自然最亲密的对话方式之一。厦门地区拥有丰富的温泉资源，许多厦门人对这种“对话”并不陌生，但是厦门市已开发的温泉资源屈指可数，随着被称为“福建省首家园林式露天温泉”的日月谷温泉的建成开业，温泉开始成为厦门旅游的一个新品牌。在这样的大环境下，厦门温泉的开发利用被提到日程上来，受市规划局委托，我们做了《厦门市温泉资源开发利用项目策划》，以此为厦门温泉的全面开发作一个先期研究。

 

  厦门温泉现状概况  厦门地下温泉资源极为丰富，在空间分布上具有点多、分布范围广等特点，从沿海到山区均有分布；具有水量大、水温高、水质好等优势。据初步调查结果，厦门市现有温泉点13处，分别分布在全市的同安、翔安、集美和海沧以及厦门本岛等地。厦门岛内一处，岛外12处。温泉温度多在40℃以上，一般为50℃～60℃，最高达93℃。

 

  虽然厦门拥有丰富的地热资源，但目前已开发出来的温泉点仅有2处，因而具有巨大空间可供挖掘。  温泉开发实施策略 1、相关政策  温泉开发必须依据国家有关法规政策。根据 国家法规及厦门市的自身情况，厦门市拟定地热资源出让思路：全市地热资源要掌握在政府手中，原则上地热资源的开采权要高度垄断，地热资源开采点用地不得出让。为此，暂定由市土地开发总公司组建地热资源管理公司，负责全市地热资源勘探、开采和出售工作。

 

  2、温泉开发模式  根据《中华人民共和国矿产资源法》和厦门市的地方特点，厦门温泉的开发模式可采用两种模式：

 

  ⑴  规模大、水量大的温泉资源——地热公司  其开发步骤如下：由地热资源管理公司，负责地热资源勘探、开采和出售工作，如杏林湾温泉；开采权与勘探权分开，政府向开发商出让温泉周边土地的开发权，进行土地开发；取得土地开发权的开发商向地热资源管理公司购买温泉水。土地开发总公司进行土地招标时必须注明提供什么类型的温泉水，用以开发温泉项目。

 

  ⑵  水量小或已出让采矿权的温泉——捆绑出让，采用形式为温泉资源与其周边土地捆绑出让，由开发商进行开发。

 

  3、土地征用模式  政府对土地的征用方式及开发商对温泉的经营开发模式有不同的备选方案，可根据不同温泉项目的特点进行选择。土地征用方式一般分为3种：土地收购出让、转换临时用地、转换储备用地，但是商业性的温泉开发主要采用“招、拍、挂”的开发方式。

 

  （1）土地收购出让：对于温泉资源条件好（水量大、温度高、水质好），周边用地条件成熟，根据长远规划可以兴建永久性建筑物进行长期开发的土地，政府通过收购和置换等方式，取得温泉周边土地使用权，对收回土地进行整理后，通过协议、招标、拍卖等方式出让土地，用以温泉开发。

 

  （2）转换临时用地：对于温泉资源条件好（水量大、温度高、水质好），周边用地条件成熟，但是根据长远规划不宜兴建永久性建筑物而短期内又允许使用的土地，可转换为临时用地。

 

  （3）转换储备用地：对于温泉资源条件欠佳（水量小、温度低、水质不好），或目前不具备开发条件，但是远期可以进行开发的温泉地块，可以在取得土地使用权后暂时储备，储备时间一般为2～3年，较长的7～10年。

 

  4、经营模式

 

  ⑴ 常规模式 ：温泉项目由温泉开发当局进行开发。商业性的温泉开发主要采用常规开发模式 。

 

  ⑵ 机会置换模式 ：农民以村为单位，将土地交出，与温泉开发当局签订协议。协议规定未来创造就业岗位优先录用交地村民，前提是村民必须接受培训，如果没有合适的岗位或被解雇，则以货币化对征地农民进行补偿。土地使用性质为集体建设用地，在这种情况下，如果涉及动迁等则以货币化一次性补偿。

 

  ⑶ 合作互惠模式 ：农民依旧经营拥有的土地，并保留自己的房屋，但土地和村落要服从温泉开发的要求，耕作安排应服从景观需求设计。作为交换，开发当局为农户开拓农庄游的市场，向农民提供培训和技术指导。

 

  温泉开发项目策划  温泉开发项目策划主要从某温泉的特色、所处环境及限制条件出发，分析对其进行开发所适宜的项目类别、适合开发范围用地的选择、开发指标的引导、建议其开发模式、土地征用方式、经营开发模式。本文仅就几个较富有特色的温泉项目举例展开。  1、钟宅湾温泉  ⑴现状条件：该温泉位于厦门本岛内沿海边的钟宅湾，水量>1500m3/d，水温59℃，温泉资源条件较好，温泉储量大。  ⑵发展条件：该温泉是厦门岛内唯一的温泉，区位条件好，交通便利，环湾路正在施工。

 

  由于钟宅湾目前作为厦门市的重点开发地区，区位好，温泉项目正可结合钟宅湾片区开发，有利于吸引大规模资金介入。  ⑶设置项目：温泉房地产，结合钟宅湾开发可考虑周边地块开发为亲子主题温泉乐园等。

 

  ⑷用地指标：

 

  a. 凯悦温泉度假村用地规模约5.0公顷，容积率0.3，总建筑面积1.5万平方米，建筑密度（上限）15%，绿地率（下限）60%，建筑类型为一类建筑。  b. 温泉房产与温泉乐园用地9.7公顷，容积率0.3，总建筑面积2.9万平方米，建筑密度（上限）15%，绿地率（下限）60%，建筑类型为一类建筑。

 

  ⑸开发模式：由于该温泉点采矿权已出让，宜采用土地与采矿权捆绑出让方式。

 

  ⑹土地征用方式：政府收购出让。

 

  ⑺经营开发模式：常规模式。

 

  2、杏林湾温泉

 

  ⑴现状条件：水量>4000m3 /d，水温70℃～80℃，温泉资源条件较好，温泉储量大。该地块没有基本农田和批地，征地较易。

 

  ⑵发展条件：随着园博园建设项目在厦门拉开序幕，该地块开发条件成熟。

 

  ⑶设置项目：建设以温泉为核心的会员制VIZ（温泉俱乐部），包括围绕VIZ而布局的温泉假日酒店及会议中心；依据中洲岛地势较低，新近水面的特点，在中洲岛上的建筑布局和建筑特色应“依水而建”；充分利用杏林湾广阔的水面开发水上项目；同时建设少量的温泉别墅，提升度假村的档次。

 

  ⑷ 用地指标：泉之岛总用地规模约20公顷，容积率0.3，总建筑面积6万平方米，建筑密度（上限）20%，绿地率（下限50%），建筑类型为一类建筑。

 

  ⑸ 开发模式：该温泉水量大，已采用由地热公司统一运作的模式。

 

  ⑹ 土地征用方式：政府收购出让——规划分为3个地块分别出让。

 

  ⑺ 经营开发模式：常规模式 3、西源村温泉

 

  ⑴ 现状条件：水量>300m3/d ，水温48℃，目前西源村已利用温泉进行温泉养殖，同时提供村民温泉淋浴。在汀溪总体规划中，西源村规划为以温泉养殖和旅游为特色产业的基地。

 

  ⑵ 设置项目：可以开发为以温泉养殖、种植为特色的温泉农庄；亦可进行大众浴场的建设。

 

  ⑶ 不利因素：该地块多为基本农田。

 

  ⑷ 用地指标：用地规模约10公顷，容积率0.1，总建筑面积1万平方米，建筑密度10%，绿地率（下限）70%，建筑类型为一类建筑。

 

  ⑸ 开发模式：由于汀溪镇温泉资源丰富，建议采用地热公司统一开发模式，对整个汀溪镇温泉进行统一运作。

 

  ⑹ 土地征用方式：转换临时用地

 

  ⑺ 经营开发模式：合作互惠模式

 

  4、大嶝岛海域温泉

 

  ⑴ 现状条件：水量>100m3/d，水温42℃，依据GB11615－1989评价该温泉具有“医疗，洗浴，温室，农业，养殖，土壤加温”等6项利用价值。

 

  ⑵ 发展条件：独特的海洋温泉资源，能够较好的形成主题温泉旅游的特色。在大嶝总体规划中该地块规划为观光娱乐公园。

 

  ⑶ 不利因素：存在着温泉水和海水不易分开的不利条件。

 

  ⑷ 设置项目：可以开发为海洋主题公园结合温泉俱乐部的形式，内容可涉及海洋浴场，温泉养殖，海景温泉酒店以及沙滩浴场等。

 

  ⑸ 用地指标：用地规模约25公顷，容积率0.15，总建筑面积3.75万平方米，建筑密度（上限）1５%，绿地率（下限）60%，建筑类型为一类建筑。

 

  ⑹ 开发模式：地热公司统一开发模式或土地温泉捆绑出让模式。

 

  ⑺ 土地征用方式：转换临时用地

 

  ⑻ 经营开发模式：常规模式或机会置换模式，具体到每个项目可采用不同的开发方式。

 

  通过对厦门温泉资源开发利用的项目策划，给厦门市温泉开发项目的形式与开发方式提供了操作性较强的策划方案，从一定程度上促进了厦门市温泉资源的开发。目前，同安区的坤泽洋温泉已开发为温泉度假山庄，即将投入使用；由于厦门园博园的建设，杏林湾温泉也加快了开发进程，已在规划设计中。温泉，好像是造物主赋予这个星球的一份礼物。随着温泉资源的陆续开发使用，必将为厦门的旅游事业发展带来新的契机，使厦门这座花园海岛城市更加温馨和富有魅力。